27. Mai 2014

BDEW-Studie zur Bewertung von Contracting-Projekten im vermieteten Wohngebäudebestand zeigt Benachteiligung von Contracting im Mietrecht auf

Contractinglösungen sind unter den gegenwärtigen Bedingungen des Mietrechts praktisch nicht mehr möglich: Das zeigt eine neue BDEW-Studie. Auf der Basis des BDEW-Heizkostenvergleichs für Altbauten hat der BDEW Sanierungsmaßnahmen in Eigenregie durch den Vermieter einer entsprechenden Umsetzung im Contracting gegenüberstellen lassen. Hintergrund ist die Forderung im novellierten Paragraphen 556c des BGB, dass bei Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen dürfen (Warmmietenneutralität). Die Studie zeigt anhand konkreter Berechnungen die Benachteiligung von Contractoren oder Fernwärmelieferanten gegenüber der Eigeninvestition durch den Gebäudebesitzer deutlich auf.

Ein kosteneffizientes, marktorientiertes Instrument zur Beschleunigung der nicht zuletzt aus Klimaschutzgründen notwendigen und politisch gewollten energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden ist das Contracting. Der Contractor als Wärmelieferant ist, nicht zuletzt aus eigenem Interesse, ein Experte in der effizienten Bereitstellung von Nutzwärme für seine Kunden. Er befasst sich, anders als ein Gebäudeeigentümer, täglich mit der Planung, der Installation und dem Betrieb von Heizungsanlagen und zieht einen Teil seines Geschäftserfolges aus dem effizienten Betrieb der Anlagen. Außerdem, das zeigt die Studie des BDEW, sind die Gesamtkosten der Sanierung bei Umsetzung im Contracting in der Regel niedriger als bei Eigenumsetzung, da der spezialisierte Contractor Kostenvorteile bei Investition, Betrieb und Beschaffung realisieren kann. Dies liegt auch im Interesse der Mieter. Schließlich kann das Contracting ein Weg sein, um das vielzitierte Mieter-Vermieter-Dilemma zu überwinden. Denn der Contractor hat, anders als der Vermieter, ein Interesse an der Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen schon vor dem Ende der technischen Lebensdauer einer Anlage.

Dies hat in Prinzip auch der Gesetzgeber erkannt und die Umstellung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting, Fernwärme) für vermietete Bestandsgebäude im Rahmen der Mietrechtsnovelle im Jahr 2013 erstmals verbindlich geregelt. Ziel war es, einen einheitlichen Rechtsrahmen insbesondere für die Wärmelieferung im Contracting zu schaffen und so die Marktchancen für Contracting zu verbessern. Bereits früh hatte der BDEW kritisiert, dass durch die Forderung nach Warmmietenneutralität bei der Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung die Schwelle zur Umstellung auf Contracting oder Fernwärme im Gegenteil erheblich erhöht wurde. Gleichzeitig kommt es zu einer Ungleichbehandlung gegenüber der Sanierung durch den Vermieter, der - anders als der Contractor - elf Prozent der Investitionskosten für eine energetische Sanierung über die Kaltmiete umlegen kann. Denn der Vermieter ist dabei nicht zur Warmmietenneutralität verpflichtet; die Eigensanierung kann also im Ergebnis zur Erhöhung der Bruttowarmmiete führen.

Um die marktbehindernde Wirkung der neuen Vorgaben für das Contracting auch gegenüber politischen Entscheidungsträgern zu verdeutlichen, hat der BDEW die Nymoen Strategieberatung GmbH mit einer Studie beauftragt, in der die Wirkung der Gesetzesänderung anhand praxisnaher Beispielsberechnungen verdeutlicht wird. Auf der Basis der Zahlen des BDEW-Heizkostenvergleichs für Altbauten 2013 wurden Maßnahmen zur Heizungssanierung durchgerechnet und dabei jeweils die Variante Sanierung in Eigenregie der Variante Sanierung im Contracting gegenübergestellt. Untersucht wurde die Sanierung an dem im Heizkostenvergleich dargestellten Sechs-Familien-Haus anhand von sechs modernen Heiztechnologien: eine Gas-Brennwertheizung ohne und mit solarer Trinkwassererwärmung, eine Gas- und einer Elektro-Wärmepumpe, Austausch der Altanlage gegen einen Pellet-Kessels sowie der Austausch gegen eine KWK-Anlage. Der BDEW-Heizkostenvergleich wurde als Kalkulationsbasis gewählt, weil die darin enthaltenen Angaben zu Energieverbräuchen und Kosten der untersuchten Systeme auf allgemein anerkannten Durchschnittswerten und Kennzahlen beruhen.

Im Ergebnis zeigt sich, dass trotz eines unterstellten Kostenvorteils für den Contractor keine Anlage ohne einen zusätzlichen Baukostenzuschuss durch den Gebäudebesitzer auskommt, um die Anforderung nach Warmmietenneutralität zu erfüllen. Die durch die Modernisierung erreichte Heizkostenersparnis reicht in keinem Fall aus, um die Contracting-Rate, die sich aus den Brennstoffkosten, den Investitionskosten und einer marktüblichen Marge für den Contractor zusammensetzt, kostenneutral umlegen zu können.

Insbesondere bei den Heizungssystemen mit höheren Investitionskosten sind unter den neuen mietrechtlichen Rahmenbedingungen Contractinglösungen kaum mehr zu realisieren. Dies sind insbesondere Heizsysteme, die erneuerbare Energieträger in die Wärmeversorgung des Gebäudes integrieren oder, wie im Falle der KWK, besonders effizient mit der eingesetzten Energie umgehen.

Die Realisierung von Heizungssanierungen im Gebäudebestand ist unter den derzeitigen Bedingungen häufig nur noch dann möglich, wenn die Altanlage sehr ineffizient ist, damit durch die hohe Energieverbrauchseinsparung die Contractingrate erwirtschaftet werden kann. Damit hat der Gesetzgeber die Rahmenbedingungen für ein wichtiges Instrument zur Sanierung des Gebäudebestandes erheblich verschlechtert. Der BDEW sieht hier deutlichen Korrekturbedarf im Mietrecht, um zumindest eine Chancengleichheit gegenüber der Sanierung in Eigenregie herzustellen.

Die Bundesregierung hat angekündigt, in der zweiten Jahreshälfte 2014 Anpassungen am Mietrecht vorzunehmen, unter anderem um die derzeit gelegentlich kritisierte missbräuchliche Nutzung der Sanierungsumlage durch Vermieter einzudämmen. Im Zuge dieses Novellierungsverfahrens kann auch die Benachteiligung der gewerblichen Wärmelieferung korrigiert werden. Der BDEW bringt dieses Thema bereits heute, unter anderem durch die Veröffentlichung der hier vorgestellten Studie, in die politische Diskussion ein.


Weitere Informationen

Hartmut Kämper
Geschäftsbereich Energieeffizienz
Telefon 0 30 / 300 199-1373
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