Es war ein Rekordstand, den der aktuelle „Soziale Wohn-Monitor“ Anfang Januar 2026 vermeldete: 1,4 Millionen Wohnungen fehlen in Deutschland; so die jüngst veröffentlichte Studie des Pestel-Instituts (PDF) im Auftrag des Bündnisses Soziales Wohnen. Das Bündnis fordert daher einen Bund-Länder-Pakt für den Wohnungsbau, insbesondere für mehr Sozialwohnungen. Das Problem: Die Flächen für Neubauten sind entweder knapp, teuer oder umkämpft – und zugleich verschärfen sich die Herausforderungen um das Erreichen der Klimaziele.
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Vor diesem Hintergrund rückt ein Ansatz zunehmend in den Vordergrund: die Nachverdichtung. Sie soll zusätzliche Wohnflächen schaffen, ohne neue Landschaften zu versiegeln, und bestehende Infrastrukturen besser nutzen. Doch je mehr Menschen auf weniger Raum leben, desto drängender wird eine Frage: Wie lässt sich die notwendige Wärme klimaneutral bereitstellen?
Umkämpfter Sektor Wärme
Mehr als die Hälfte des Endenergieverbrauchs in Deutschland entfällt auf Raumwärme und Warmwasser, im privaten Wohnbereich sind es sogar – je nach Jahreszeit – 66 bis 90 Prozent, so das Umweltbundesamt. Anders gesagt: Wärme ist der größte Energieposten in Städten. Politisch ist der Rahmen zwar gesetzt: Spätestens 2045 soll Deutschland klimaneutral sein. Aber insbesondere das umkämpfte und aktuell in Reform befindliche Gebäudeenergiegesetz (GEG) sorgt regelmäßig mehr für Verunsicherung als Klarheit – was dringend gebotene Investitionsentscheidungen verzögert.
Verdichten heißt umdenken
Funktionierende Nachverdichtung verlangt Konzepte, die Energie, Mobilität, Grünflächen und soziale Infrastruktur zusammendenken. Möglichkeiten gibt es viele: Aufstockungen auf bestehenden Gebäuden, wie sie etwa bei Supermärkten bereits umgesetzt werden, neue Wohnhäuser in Innenhöfen oder der Umbau ehemaliger Gewerbeflächen. Doch energetisch funktionieren solche Projekte nur, wenn Wärme gemeinschaftlich gedacht wird – zum Beispiel auf Quartiersebene.
Eine Lösung mit Modellcharakter zeigt sich in Frankurt am Main. Dort entsteht ein urbanes Quartier namens „Franky“ auf einem ehemaligen Industriegelände, das 1.300 Mietwohnungen, aber auch Kindertagestätten und Spielplätze umfassen soll; die ersten 677 Wohnungen wurden im Februar 2026 zur Vermietung freigegeben. Ein benachbartes Rechenzentrum wird einen Großteil der Wärmeversorgung liefern. Laut Angaben der Projektverantwortlichen sollen auf diese Weise jährlich bis zu 440 Tonnen CO2 eingespart werden können. Abwärme aus Rechenzentren ist eine Idee, die derzeit Schule macht – so listet die Website „Bytes2heat“ alleine für Deutschland mehr als 30 aktuelle Case-Beispiele.
Auch auf dem Land gibt es Modelle: In Wunsiedel-Schönbrunn (Oberfranken) wurde beispielsweise bereits vor fünf Jahren eine Quartierslösung geschaffen, die auf dem bestehenden Wärmenetz basiert und mithilfe eines Pelletholzvergasers 180 Haushalte mit 100 Prozent regenerativer Energie beheizt. Im November 2025 wurde das Projekt durch einen Wärmegroßspeicher und ein Batteriesystem ergänzt.
Wärme aus der Tiefe
Doch es geht noch größer: Auf dem Vormarsch sind Großwärmepumpen. Sie können ihre Wärme aus Flüssen beziehen – oder per Tiefenbohrung. „Nachverdichtung ist nicht nur eine Herausforderung, sondern eine große Chance“, sagt Prof. Dr. Ingo Sass, Leiter des Ressorts Geoenergie beim Potsdamer Helmholtz-Zentrum für Geoforschung. „Gerade die Geothermie kann einen zentralen Beitrag zur klimaneutralen Nachverdichtung leisten, weil sie Wärme flächeneffizient bereitstellt.“ In dicht bebauten Quartieren könne bereits eine einzige Tiefengeothermiebohrung ausreichen, um ganze Bestände und neuer Nachverdichtungsprojekte annähernd klimaneutral zu versorgen. Dadurch ließen sich insbesondere Neubauten optimal dekarbonisieren; für die Wohnungswirtschaft entstünde so die Chance, Quartiere „auf einen Schlag“ klimaneutral auszuweisen – und gleichzeitig stabile, sozialverträgliche Wärmepreise zu sichern.
Die Stadt Mannheim plant aktuell mehrere Geothermie-Heizkraftwerke und hat im November 2025 den ersten Standort bekanntgegeben. Auch in Berlin sieht man Geothermie als wichtigen Baustein für die Wärmewende: Nach ersten erfolgreichen Probemessungen im Sommer 2025 soll ab 2027 für alle Berliner Bezirke evaluiert werden, wie groß die jeweiligen Potenziale für Tiefengeothermie an unterschiedlichen Standorten sind.
Gut fürs Klima – im doppelten Sinne
Nicht zuletzt kann Nachverdichtung Städte auch lebenswerter machen. Begrünte Dächer und Fassaden verbessern das Mikroklima, neue Grünflächen und Frischluftschneisen mindern Hitze-Hotspots. Regenwasser kann gesammelt und genutzt werden, Photovoltaik auf Dächern und Fassaden liefert Strom für Wärmepumpen oder Quartiersspeicher. Im Idealfall wird so aus der (Wohnungs-)Not eine Tugend.
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